전월세 계약 시 부동산 중개수수료 계산하는 법

부동산 계약을 처음 해보면 '중개수수료(복비)를 얼마 내야 하지?'라는 질문이 바로 생겨요. 법으로 상한선이 정해져 있고, 계산 방식도 정해져 있는데요. 알고 가면 손해 볼 일이 없어요. 오늘은 전월세 계약할 때 중개수수료 계산하는 법을 알기 쉽게 정리해드릴게요.

중개수수료에는 법정 상한요율이 있어요

부동산 중개수수료는 공인중개사법에 따라 상한요율이 정해져 있습니다. 이 요율이 중개사가 받을 수 있는 최대 금액이에요. 상한 이하로 협의는 가능하지만, 상한을 초과하면 불법이에요. 2025년 기준 주택 임대차(전월세) 거래의 상한요율은 아래와 같아요. (출처: 국토교통부 공인중개사법 시행규칙)

거래금액	상한요율	한도액
5천만 원 미만	0.5%	20만 원
5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만	0.4%	30만 원
1억 원 이상 ~ 6억 원 미만	0.3%	없음
6억 원 이상 ~ 12억 원 미만	0.4%	없음
12억 원 이상 ~ 15억 원 미만	0.5%	없음
15억 원 이상	0.6%	없음

거래금액이 한도액보다 낮게 계산되면 한도액이 우선 적용돼요.

전세는 보증금이 거래금액이에요

전세 계약이라면 거래금액 계산이 단순해요. 전세 보증금이 그대로 거래금액이 됩니다. 예를 들어 전세 보증금 1억 5,000만 원이라면: 거래금액 = 1억 5,000만 원 상한요율 = 0.3% (1억~6억 구간) 수수료 상한 = 1억 5,000만 원 × 0.3% = 45만 원 보증금 8,000만 원 전세라면: 거래금액 = 8,000만 원 상한요율 = 0.4% (5천만~1억 구간) 수수료 상한 = 8,000만 원 × 0.4% = 32만 원인데, 한도액 30만 원이 적용돼 최대 30만 원이에요. 중개사가 상한보다 더 요구한다면 거절할 수 있어요. 상한요율 이하에서 협의해달라고 요청하는 것도 가능해요.

월세는 거래금액 계산 방법이 달라요

월세 계약은 거래금액을 먼저 계산해야 해요. 기본 공식: 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100) 예시: 보증금 500만 원, 월세 50만 원인 경우 거래금액 = 500만 + (50만 × 100) = 500만 + 5,000만 = 5,500만 원 상한요율 = 0.4% (5천만~1억 구간) 수수료 상한 = 5,500만 원 × 0.4% = 22만 원 단, 위 공식으로 계산한 거래금액이 5,000만 원 미만이면 계산 방식을 바꿔야 해요. 이 경우: 거래금액 = 보증금 + (월세 × 70) 예시: 보증금 300만 원, 월세 40만 원인 경우 먼저 공식 1 적용: 300만 + (40만 × 100) = 4,300만 원 → 5천만 원 미만이므로 공식 2 적용 공식 2 적용: 300만 + (40만 × 70) = 300만 + 2,800만 = 3,100만 원 상한요율 = 0.5%, 한도액 20만 원이므로 수수료 상한 = 20만 원

중개수수료는 협의 가능하고, 부가세도 별도예요

상한요율은 최대한도일 뿐이에요. 계약 체결 전 중개사와 협의해서 더 낮게 정할 수 있어요. 물론 중개사 입장에선 상한으로 요청하는 게 자연스럽지만, '조금 조정 가능하냐'고 물어보는 게 나쁜 건 아니에요. 중개수수료에는 부가세(VAT) 10%가 붙을 수 있어요. 계약 시 미리 확인해두는 게 좋아요. 예를 들어 수수료가 30만 원이면 부가세 포함 33만 원이 되는 거예요. 중개수수료는 계약 완료 후 지급하는 게 원칙이에요. 계약서에 도장 찍기 전에 선불로 요구하는 곳이 있다면 주의하세요. 또 수수료를 현금으로만 받으려 하면 영수증을 반드시 요청하세요.

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참고자료
· 주택 중개보수 요율표 – 찾기쉬운 생활법령정보